In sechs einfachen Schritten zu einer realistischen Einschätzung Deiner monatlichen Rate. Keine Anmeldung, keine Tracker — und am Ende kannst Du mit Josephine sprechen.
„Eine gute Finanzierung beginnt nicht beim Zinssatz, sondern bei einer ehrlichen Bestandsaufnahme. Ich begleite Dich durch jede Frage — von der ersten Zahl bis zur Unterschrift."
Trag den reinen Kaufpreis ein, ohne Nebenkosten. Notar, Grunderwerbsteuer und Maklerprovision rechnen wir gleich automatisch dazu.
Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache und liegt zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (NRW, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein).
Sparbuch, Tagesgeld, Aktien, Bausparer — alles, was Du ohne Kredit einbringen kannst. Faustregel: mindestens die Nebenkosten sollten aus Eigenkapital stammen.
Der Sollzins ist Dein vertraglich garantierter Zinssatz. Aktuell liegt der Marktzins bei etwa 3,3–3,9 %. Tilgung ist der Anteil, mit dem Du das Darlehen jährlich zurückzahlst — üblich sind 2–3 %.
Längere Zinsbindungen kosten meist einen leichten Aufschlag, geben Dir aber Sicherheit. Nach §489 BGB darfst Du nach 10 Jahren jederzeit mit sechs Monaten Frist kündigen — auch bei längeren Verträgen.
Diese Felder sind optional. Wenn keines auf Dich zutrifft, klick einfach „Ergebnis ansehen".
| Jahr | Zins | Tilgung | Restschuld |
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Eine Modellrechnung ist ein Anfang — nicht das Ende. Im 30-minütigen Gespräch schauen wir, was bei Deiner Bank tatsächlich möglich ist.
Anschlussfinanzierung, Szenarien-Vergleich und Haushaltsrechner — alle nutzen dieselbe Engine wie der Hauptrechner.
Was kostet Dich die verbleibende Restschuld zu neuen Konditionen? Probiere durch, wie sensibel Deine Rate auf Zinsänderungen reagiert.
Das Risiko-Szenario zeigt, wie viel Deine Rate steigt, wenn der neue Zins 1,5 % höher liegt — z. B. weil sich der Markt vor Deiner Anschlussfinanzierung dreht.
Drei Varianten parallel — nützlich um z. B. „kurze Bindung mit hoher Tilgung" gegen „lange Bindung mit niedriger Tilgung" abzuwägen. Die günstigste Variante (geringste Zinslast) wird automatisch markiert.
Trag Einnahmen und Ausgaben ein — wir errechnen eine tragbare Monatsrate inkl. Sicherheitspuffer und einen ungefähren maximalen Kaufpreis.
Maximaler Kaufpreis bei aktuellem Sollzins, 2 % Tilgung, 15 % Eigenkapital. Konservative Schätzung — Bank-Vorgaben können abweichen.
Was Kundinnen und Kunden zurückgemeldet haben, nachdem die Finanzierung stand.
Wir hatten nach zwei Bankabsagen schon aufgegeben. Josephine hat uns in sechs Wochen eine Finanzierung für unser 1952er Altbau-Reihenhaus gestrickt — inklusive 28.000 € für die neue Heizung direkt mitfinanziert. Null Marketing-Gerede, nur Zahlen und Möglichkeiten.
Als Selbstständiger dachte ich, ich kriege kein Darlehen zu vernünftigen Konditionen. Josephine hat die Unterlagen so aufbereitet, dass meine zwei Banken plötzlich konkurriert haben — am Ende 0,32 % unter dem ersten Angebot.
Wir sind dreifach vorsichtig — zwei Kinder, ein Reihenhaus aus den 70ern, und keiner von uns versteht etwas von Finanzen. Josephine hat uns erklärt, warum Volltilgung für uns besser ist als der klassische Weg mit Anschluss. Rate steht bis 2042 fest, und wir schlafen ruhig.
Kompakte Antworten — für tiefere Lektüre nutze die Wissensdatenbank weiter unten.
Faustregel: mindestens die Kaufnebenkosten (10–15 % des Kaufpreises) sollten aus Eigenkapital stammen. Solide für gute Konditionen sind 20 % vom Kaufpreis plus Nebenkosten. Als Eigenkapital gelten Sparbuch, Tagesgeld, Bausparer, Aktien, Bargeld und Eigenleistung.
Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache und liegt zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein). Hamburg, Sachsen und Bremen liegen bei 5,5 %. Thüringen wurde Anfang 2024 von 6,5 auf 5,0 % gesenkt. Sie wird auf den Kaufpreis erhoben und ist Voraussetzung für die Eintragung ins Grundbuch.
Der Sollzins ist der reine Zinssatz auf die Restschuld. Der Effektivzins enthält zusätzlich alle Kosten (Bearbeitungsgebühren, Bereitstellungszinsen) und macht Angebote vergleichbar. Banken müssen den Effektivzins nach Preisangabenverordnung ausweisen. Vergleiche immer Effektivzins zu Effektivzins.
Typisch sind 2–3 % Anfangstilgung. Bei niedrigen Zinsen sollte eher höher getilgt werden, sonst verlängert sich die Laufzeit auf 35–40 Jahre. Daumenregel: Sollzins und Tilgung zusammen sollten mindestens 5 % ergeben. Die Monatsrate berechnet sich als Darlehen × (Sollzins + Tilgung) / 12.
Üblich sind 10, 15 oder 20 Jahre; auch 25 oder 30 Jahre sind möglich. Längere Bindungen kosten meist einen leichten Zinsaufschlag, geben aber Sicherheit vor steigenden Zinsen. Nach §489 BGB darfst Du nach 10 Jahren jederzeit mit sechs Monaten Frist kündigen — auch bei längeren Verträgen.
Wenn die Zinsbindung Deines Darlehens endet, verbleibt meist eine Restschuld, für die Du eine neue Finanzierung brauchst — die Anschlussfinanzierung. Du kannst bei der bisherigen Bank verlängern (Prolongation) oder zu einer günstigeren Bank wechseln (Umschuldung). Der Wechsel kostet heute nur rund 50–100 € Grundschuldabtretung.
Wichtige Programme: KfW 261 (Klimafreundlicher Neubau), KfW 297/298 (Wohneigentum für Familien), KfW 458 (Heizungsförderung). Die KfW bietet zinsgünstige Förderkredite für energieeffiziente Neubauten, Sanierung und altersgerechten Umbau. Die Beantragung läuft über die finanzierende Bank.
Banken erlauben meist 5 % der Darlehenssumme pro Jahr als kostenfreie Sondertilgung. Aktiv eingesetzt können Sondertilgungen die Gesamtzinskosten und Laufzeit erheblich senken — besonders bei hohen Zinsen. Eine Sondertilgung von 5 % jährlich bei 360.000 € Darlehen kann die Laufzeit um 8–12 Jahre verkürzen.
Die 22 wichtigsten Begriffe und Mechaniken rund um Baufinanzierung — verständlich erklärt, ohne Marketing-Gerede.
Schreib mir — ich melde mich binnen eines Werktags zurück. Im Erstgespräch klären wir Deine Möglichkeiten ohne Verpflichtung.